“房住不炒”才能“良性循環(huán)”
對于2022年的房地產(chǎn)調(diào)控，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
多位接受中國經(jīng)濟(jì)時報記者采訪的專家認(rèn)為，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將側(cè)重引導(dǎo)市場預(yù)期平穩(wěn)，既包括房地產(chǎn)市場不會持續(xù)下行，不會爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的預(yù)期引導(dǎo)，也包括“房住不炒”長效機(jī)制不會改變，房地產(chǎn)市場將最終走向平穩(wěn)健康發(fā)展道路。
“房住不炒”才能最終實現(xiàn)“良性循環(huán)”
12月6日的中央政治局會議強(qiáng)調(diào)，要推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。消息一出，市場傳出一種聲音，認(rèn)為政治局會議首次提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”且沒有提“房住不炒”是對行業(yè)的刺激舉措，有人猜測“房住不炒”的定位基調(diào)或?qū)⑥D(zhuǎn)變，但隨后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議再次強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的定位。那么，該如何理解“良性循環(huán)”和“房住不炒”之間的關(guān)系呢？中國宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳在接受本報記者采訪時表示，“房住不炒”是住房制度基本思路，注重維護(hù)住房居住屬性，會長期堅持保持不變。“房住不炒”思路下，保持房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。劉琳告訴本報記者，今年來，大型房企爆雷引發(fā)金融機(jī)構(gòu)、投資人出現(xiàn)一致性收縮行為，房地產(chǎn)行業(yè)遭受抽貸、斷貸，房企融資渠道受阻。同時，購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變，房屋銷售回落，房企經(jīng)營性回款受到影響。金融機(jī)構(gòu)、投資人、購房者預(yù)期變化導(dǎo)致房地產(chǎn)市場陷入惡性循環(huán)狀況。因此，中央果斷提出要支持合理住房需求，對居民購房的按揭貸款、新開工項目的開發(fā)貸款和并購貸款要給予滿足，恢復(fù)正常融資渠道，最終是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場回歸良性循環(huán)軌道。
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)特大城市經(jīng)濟(jì)社會研究院研究員、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池告訴本報記者，“良性循環(huán)”與“房住不炒”是互為條件的。只有“房住不炒”，房地產(chǎn)才能沒有過度投機(jī)投資，才能保證房價不會大起大落，不會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，才有房地產(chǎn)市場的“良性循環(huán)”。房地產(chǎn)高級經(jīng)濟(jì)師、財經(jīng)評論人士章林曉則認(rèn)為，房地產(chǎn)形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融；而金融是國民經(jīng)濟(jì)的命脈，是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的核心。房地產(chǎn)“良性循環(huán)”，從金融角度來看，則需要房地產(chǎn)與金融的良性循環(huán)，金融與實體經(jīng)濟(jì)的良性互動。由于房價直接關(guān)系到全社會信用的擴(kuò)張與收縮，房地產(chǎn)“良性循環(huán)”是防范金融風(fēng)險的基本要求，也是“暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)”的基本要求。“房住不炒”是“良性循環(huán)”的前提和基礎(chǔ)。因為房地產(chǎn)的炒作，伴隨的必然是房價的大起大落，是全社會信用的驟然擴(kuò)張與驟然收縮，其后果自然是“惡性循環(huán)”。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受本報記者采訪時認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“良性循環(huán)”，也就是源頭上要控制無序的加杠桿、控制杠桿撬動下的高地價，以及由此遏制住后續(xù)房價上漲、遏制投資需求，斬斷新房和二手房價輪番上漲的循環(huán)，抑制房價推動租金上漲等，從而解決剛需住房問題，房子回歸公共產(chǎn)品屬性。
如何探索新的發(fā)展模式
中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“探索新的發(fā)展模式”，該如何理解這一新提法，將產(chǎn)生哪些影響？劉琳告訴本報記者，隨著大型房企債務(wù)問題爆發(fā)，長期以來的房企高杠桿快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式難以持續(xù)，必須要探索新的發(fā)展模式。中長期來看，房地產(chǎn)增量開發(fā)市場增速減緩，進(jìn)入增存并重的發(fā)展階段，房企需要積極探索存量市場的發(fā)展機(jī)會，提高資產(chǎn)管理、城市綜合運營等能力。趙秀池告訴本報記者，很多城市存量房的交易已經(jīng)超過新房的交易，城市更新、舊城改造在如火如荼地進(jìn)行，因此，過去的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)不適應(yīng)新時代的要求，必須“探索新的發(fā)展模式”，房地產(chǎn)業(yè)有很多新模式需要探索。章林曉對本報記者表示，探索新的發(fā)展模式，這是對舊的發(fā)展模式的揚棄。新的發(fā)展模式，更加強(qiáng)調(diào)民生保障，“更好滿足購房者的合理住房需求”，精準(zhǔn)提供住房方面的基本公共服務(wù)。
房企將逐步走出困境
受多種因素影響，當(dāng)下多家房地產(chǎn)企業(yè)普遍受到流動性緊張的困擾，此次中央經(jīng)濟(jì)工作會議對于房地產(chǎn)的表態(tài)和新提法，將對行業(yè)和企業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？
劉琳對本報記者表示，7月下旬開始的房地產(chǎn)市場快速下行，是受大型房企爆雷引發(fā)市場各方預(yù)期轉(zhuǎn)變引發(fā)的。針對預(yù)期變化，10月下旬中央及時提出資金要滿足合理的住房需求，10月、11月房地產(chǎn)貸款資金連續(xù)增加，11月商品房銷售面積環(huán)比增加，一線城市新房價格企穩(wěn)，一線和部分二線城市二手房市場量增價穩(wěn)，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)觸底跡象。劉琳強(qiáng)調(diào)，今年以來，受上半年房企主動降杠桿和三季度房企融資受阻影響，房地產(chǎn)市場供給降幅高于需求降幅，商品住房庫存水平不高，這種情況不同于過去高庫存情形下的市場調(diào)整，此次市場調(diào)整期會短于以往。近期降準(zhǔn)、房地產(chǎn)貸款增加、按揭利率穩(wěn)中有降等措施對穩(wěn)定住房需求均有積極作用。我國仍處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，在經(jīng)濟(jì)增長保持在合理區(qū)間的背景下，市場供求關(guān)系會逐步改善，各方預(yù)期將逐步恢復(fù)正常，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)，絕大多數(shù)房企也會走出當(dāng)下困境。
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